Le Crédit-bail

Le crédit-bail était jusqu’à présent une technique de crédit ne faisant pas l’objet de dispositions législatives. Cela n’est plus le cas depuis le 19 mai dernier qui a vul’incorporation au livre 3eme du Code Civil Mauricien (« le Code Civil ») d’un titre huitième bis qui traite du crédit-bail (leasing) et de la location financière.

La différence entre ces 2 techniques de crédit est que dans le cas du crédit-bail, la location est assortie d’une promesse unilatérale de vente au profit du crédit-preneur.Le crédit-bail et la location financière se distinguent aussi par les biens visés et leur destination.

La location financière ne peut porter que sur des biens mobiliers destinés à un usage professionnel. Le crédit-bail porte lui sur des biens mobiliers et immobiliers. Lesmeubles peuvent être destinés aussi bien à des usages professionnel, personnel, familial ou domestique. Les biens immobiliers financés ne peuvent avoir qu’un but professionnel.

Le crédit-bail immobilier, qui est un nouveau mode de financement, pourra intéresser les entreprises car il offre entre autres l’avantage de financer des immeubles sans apport initial. Il sera intéressant de voir comment les sociétés de leasing (« leasing companies ») se positionneront sur ce nouveau créneau.

Les principales dispositions du Code Civil concernant le crédit-bail et la location financière sont les suivantes :

(1) Le Crédit-bail

Les opérations de crédit-bail ne peuvent être accomplies à titre habituel que par des Banques et par des institutions agréées auprès de la FSC.

(i) Le Crédit-bail mobilier
Le crédit-bail mobilier comprend la conclusion de deux contrats : (a) le contrat de fourniture et le contrat de crédit-bail.

(ii)  Le contrat de fourniture
Le contrat de fourniture est régi par les dispositions du Code Civil relatives à la vente sauf dispositions spécifiques contenues dans la nouvelle section du Code Civil. Le crédit-bailleur sera exonéré de toute responsabilité résultant du retard dans la livraison du bien ou des vices pouvant affecter celui-ci car il n’est pas intervenu dans le choix du bien loué.
La résolution du contrat de fourniture entraine la caducité corrélative du contrat de crédit-bail.

(iii) Le contrat de crédit-bail
Les parties au contrat doivent mentionner le montant du loyer. Le contrat doit aussi comporter une promesse unilatérale de vente du crédit-bailleur au profit du crédit-preneur donnant à ce dernier la possibilité d’acquérir le bien loué à un prix convenu. Il est aussi possible (mais pas obligatoire) que le contrat contienne une clause permettant de prolonger le contrat de crédit-bail.

A défaut de paiement à son échéance de la redevance ou des charges annexes et un mois après un simple commandement de payer resté infructueux, le contrat pourra être résilié de plein droit à la discrétion du crédit-bailleur.

Le crédit-bailleur peut saisir le Juge en Chambre afin de prendre possession du bien mobilier dont il demeure propriétaire. Ce dernier doit statuer dans un délai de 2 mois et peut ordonner la remise du bien au crédit-bailleur.

Pour être opposable aux tiers, l’opération de crédit-bail est soumise à certaines formalités comprenant entre autres la publication sur un registre tenu par leRegistrar-General de certains renseignements obligatoires.

(2) Le Crédit-bail immobilier portant sur un immeuble à construire

Cette opération consiste en la conclusion de 2 contrats : (a) le contrat de vente ou de construction en vertu duquel le crédit-bailleur acquiert pour le compte du crédit-preneur la propriété d’un bien immobilier destiné à l’exercice professionnel de ce dernier et (b) le contrat de crédit-bailqui est conclu par acte authentique(acte notarié) donnant au crédit-preneur le droit d’occuper et d’utiliser le bien immobilier avec la possibilité de l’acquérir.

Le crédit bailleur achète le terrain et finance la construction du bâtiment. Le crédit-preneur garantit le crédit-bailleur contre les vices-cachés et autres conséquences pouvant survenir de l’immeuble construit.

Après réception de l’ouvrage, le crédit-preneur prend possession de l’immeuble en qualité de locataire. En cas de sinistre, le crédit-preneur doit procéderà la reconstruction de l’immeuble ou des parties détruites.

Chacune des parties à cette opération de crédit-bail immobilier devra souscrire à des assurances et notamment des polices:

  • vie et invalidité couvrant les risques d’insolvabilité et
  • Perte de loyers d’un montant égal à 2 ans de loyers pour le crédit-preneur.

Lecrédit-preneurpeut exercer l’option d’achat lorsque la location du bien immobilier est parvenue aux trois quarts de la durée convenue.

Il est à noter que le crédit-bail peut aussi porter sur un immeuble construit et que les conditions de cette opération sont largement similaires à celles du crédit-bail sur un immeuble à construire.

(3) La Location financière

Comme mentionné antérieurement, la location financière se différencie du crédit-bail par le fait que le contrat de location financière ne donne pas au crédit-preneur la faculté d’acquérir le bien mobilier qui fait l’objet de la location. Les biens mobiliers doivent être destinés à un usage exclusivement professionnel.

Les droits et obligations découlant du contrat de location financière sont similaires à ceux découlant du contrat de crédit-bail que nous avons détaillé plus haut.

Ces nouvelles dispositions vont certainement dynamiser le marché du crédit-bail en permettant aux sociétés de leasing d’étoffer leur offre en proposant aux entreprises le crédit-bail immobilier qui présente plusieurs avantages incluant la possibilité de financer un bien à 100% et de possibles avantages fiscaux.

Nicolas Richard
Associé
Juristconsult Chambers